Einzugskosten berechnen

Warum eine Spanne und keine exakte Zahl

Zwei der vier Kostenblöcke kennst du auf den Cent genau: Kaution und erste Miete stehen in deinem Mietvertrag. Die anderen beiden – Umzug und Erstausstattung – hängen davon ab, wie viel du gebraucht kaufst, wie viele Freunde am Umzugstag Zeit haben und was in der Wohnung schon drin ist. Ein Rechner, der daraus eine einzelne Zahl macht, tut nur so, als wüsste er es. Deshalb steht oben eine Spanne, und im unteren Bereich der Spanne rechnest du besser, wenn du wirklich sparsam einkaufst.

Der Rechner liegt bewusst über den üblichen Faustformeln von „2.000 bis 5.000 Euro“. Nicht weil er pessimistisch ist, sondern weil er Lampen, Versicherungen, den ersten Stromabschlag und die Internet-Bereitstellung mitzählt. Genau diese Posten sind es, die kurz nach dem Einzug das Konto leerräumen.

Maklerprovision: Du zahlst sie fast nie

Das ist die teuerste Fehlannahme beim Einzug – und der Grund, warum der Rechner hier auf 0 Euro startet. Seit dem 1. Juni 2015 gilt bei der Vermietung von Wohnräumen das Bestellerprinzip. § 2 Abs. 1a WoVermRG sagt es unmissverständlich: Der Wohnungsvermittler darf vom Wohnungssuchenden „kein Entgelt fordern, sich versprechen lassen oder annehmen“, es sei denn, er holt ausschließlich wegen des Vermittlungsvertrags mit dem Wohnungssuchenden beim Vermieter den Auftrag ein, die Wohnung anzubieten.

Übersetzt: Wenn der Makler die Wohnung ohnehin schon im Angebot hatte und du dich auf sein Inserat gemeldet hast, hat der Vermieter ihn bestellt – also zahlt der Vermieter. Das ist der Normalfall bei jeder Wohnung, die du auf einem Portal findest. Eine Vereinbarung, die dich zur Zahlung verpflichtet, ist nach § 2 Abs. 5 WoVermRG unwirksam. Bereits gezahltes Geld kannst du zurückfordern.

Achtung, nicht verwechseln: Beim Kauf einer Immobilie gelten völlig andere Regeln. Und Gebühren, die als „Bearbeitungsgebühr“, „Besichtigungspauschale“ oder „Schlüsselgeld“ getarnt sind, sind ebenfalls unzulässig.

Kaution: geparkt, nicht ausgegeben

Die Kaution ist der größte Einzelposten und trotzdem kein Verlust. Sie liegt beim Vermieter, muss von seinem Vermögen getrennt und verzinst angelegt werden, und du bekommst sie nach dem Auszug zurück – abzüglich berechtigter Forderungen. Deshalb weist der Rechner sie getrennt aus.

Zwei Regeln aus § 551 BGB, die du kennen solltest:

• Höchstens drei Monatsmieten „ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten“ (Abs. 1). Basis ist also die Nettokaltmiete, nicht die Warmmiete. Verlangt jemand drei Warmmieten, ist der überschießende Teil unwirksam.
• Drei gleiche Raten (Abs. 2): Die erste ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die beiden weiteren zusammen mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen. Dieses Recht hast du immer – auch wenn im Mietvertrag etwas anderes steht. Du musst es nur nutzen: Sag es vor dem Einzug an, überweise die erste Rate pünktlich und halte die Termine ein.

Für die Liquiditätsplanung ist das der stärkste Hebel. Aktiviere oben „Kaution in 3 Raten zahlen“ und sieh dir an, wie stark der Bedarf am Einzugstag sinkt.

Drei Beispielrechnungen

Genau die Zahlen, die der Rechner oben ausgibt.

1. Erste eigene Bude: 1 Zimmer, 30 m², 480 € kalt

Auszug von zu Hause, Umzug selbst mit zwei Helfern über 15 km, Einrichtung überwiegend gebraucht, Kühlschrank nötig, Waschmaschine im Haus vorhanden, keine Renovierung.

61 % der Summe entfallen auf den Vertragsblock. Mit Ratenzahlung der Kaution sinkt der Bedarf am Einzugstag auf rund 1.300 € – das entscheidet oft darüber, ob die Wohnung überhaupt geht.

2. Der Standardfall: 2 Zimmer, 55 m², 650 € kalt

Die Startwerte des Rechners. DIY-Umzug über 20 km mit drei Helfern, gemischte Einrichtung, Waschmaschine und Kühlschrank neu zu beschaffen.

Effektiv verbraucht sind 2.784 – 4.726 €. Der Umzug macht nur 6 % aus – er fühlt sich groß an, ist es aber nicht. Der eigentliche Hebel liegt bei der Erstausstattung (32 %).

3. Zusammenziehen: 3 Zimmer, 75 m², 950 € kalt

Umzugsunternehmen über 120 km, ein Übergangsmonat mit doppelter Miete (700 € warm), Einrichtung überwiegend neu inklusive Küchenzeile, Kfz ummelden, Halteverbotszone.

Hier kippt das Verhältnis: Die Erstausstattung ist mit 49 % der größte Block, allein die neue Küchenzeile schlägt mit 1.800 – 4.500 € zu Buche. Wer davon die Hälfte gebraucht kauft, spart mehr als der komplette Umzug kostet.

Was der Rechner nicht enthält

• Laufende Kosten ab Monat 2: Miete, Strom, Internet, Rundfunkbeitrag – die gehören in den Budget-Rechner.
• Renovierung der alten Wohnung: Nur wenn dein alter Mietvertrag wirksame Schönheitsreparaturklauseln enthält. Viele dieser Klauseln sind unwirksam – prüfen lohnt sich.
• Kaution der alten Wohnung: Die bekommst du zurück, aber oft erst Monate nach dem Auszug. Rechne nicht damit, dass sie die neue Kaution finanziert.
• Bonitätsauskunft und Bewerbungsunterlagen: Meist 25 – 30 € für die schnelle Variante.
• Stockwerk- und Aufzugzuschläge beim Umzug: Dafür gibt es den Umzugskosten-Rechner.

Vier Hebel, die wirklich etwas bringen

1. Kaution in drei Raten zahlen. Kostet nichts, ist dein gesetzliches Recht und senkt den Bedarf am Einzugstag um zwei Drittel der Kaution.
2. Keine Maklerprovision zahlen. Wenn du auf ein Inserat geantwortet hast, schuldest du nichts. Widersprich schriftlich, statt zu zahlen.
3. Großgeräte gebraucht kaufen. Waschmaschine und Kühlschrank aus zweiter Hand kosten ein Drittel. Bei der Matratze gilt das Gegenteil – die kaufst du neu.
4. Erstausstattung strecken. Bett, Kühlschrank und Lampen am Einzugstag, alles andere über drei Monate verteilt. Der Rechner trennt genau deshalb die Liquidität von der Gesamtsumme.

Häufig gestellte Fragen

Was am Einzugstag da sein muss

Die Posten aus Block C und D, die sich nicht verschieben lassen - ohne Licht und Werkzeug wird der erste Abend lang.

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Quellen & weiterführende Links

• § 551 BGB - Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten – Kaution höchstens 3 Monatsmieten ohne Betriebskosten, zahlbar in drei gleichen Raten
• § 2 WoVermRG - Bestellerprinzip – Der Wohnungsvermittler darf vom Wohnungssuchenden kein Entgelt fordern, wenn dieser ihn nicht selbst beauftragt hat
• § 3 WoVermRG - Höhe des Entgelts – Im Ausnahmefall höchstens zwei Monatsmieten zuzüglich Umsatzsteuer
• Deutsche Post - Nachsendeservice – Aktuelle Preise für den Nachsendeauftrag (6 Monate, Privatkunden)
• Verbraucherzentrale - Mietkaution – Rechte bei Höhe, Anlage und Rückzahlung der Kaution

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